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房地产行业专题报告:疫情对房地产市场的影响及政策建议

作者: 中国名师网 发布时间: 2020年03月12日 17:49:43

  疫情爆发初期,售楼处关闭、市场观望情绪浓厚,市场销售量大幅下行,市场调整压力大。

  根据克而瑞数据,2020 年 2 月 1 日至 15 日,40 城新房销售面积 44.3 万平,同比下降 86.6%。其中,一线 4 城销售面积 8.8 万平,同比下降 74.6%;二线 16 城 25.2 万平,同比下降 86.2%;三四线 20 城 10.4 万平,同比下降 90.9%。

  分区域看:

  一线城市土地市场火热,销售略有回暖

  土地市场未明显受疫情影响。根据 Wind 数据,2020 年春节后四周,一线城市成交土地占地面积分别为 197.4 万平,较 2019 年春节后四周同比增加 20.6%;四周的土地溢价率分别为 24.0%、18.9%、10.7%、25.8%,为 2019 年 7 月份以来的高位水平。以北京为例,仅 2020 年 2 月 11 日至25 日,北京市累计出让 10 宗住宅类地块,出让金额达 440 亿元,溢价率 26.6%。

  房地产销售较快恢复。根据中指院数据,2020 年 2 月 17 日至 23 日(北京上海春节假期复工后第二周) ,北京、上海商品房销售套数分别为 666、945 套,较上一周的 413、595 套明显回温。复工后的第三周(2 月 24 日至 3 月 1 日),北京商品房销售套数分别为 1792 套,甚至高于去年同期(春节假期后第三周)的 808 套。

  二线城市多数土地市场尚未重启,销售先抑后扬

  多地暂停土地出让。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发,2 月初,辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让。根据 Wind数据, 2020年春节后四周,二线城市成交土地占地面积为 624.5万平,较 2019 年春节后四周同比减少 67.2%;四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5%,处于 2019 年以来的较低水平。

  房地产销售遇冷。根据中指院数据显示,重点监测的 21 个样本城市中,2020 年 2 月 24 日至 3 月 1 日,二线代表城市成交面积环比增加 49.7%,但同比减少 58.6%。

  受益于户籍制度改革和人才新政,以及区域中心城市的吸引力,随着疫情好转,二线城市房地产市场在逐渐恢复

  典型如南京市,新增确诊数自 2 月 11 日开始显著下降,疫情影响不断减弱,房地产市场迅速反弹。根据中指院数据,复工后(2 月 10 日)的 14天时间,南京市商品住宅成交 1968 套,相较于去年开工后(2 月 11 日)14 天的 824 套,同比大幅增加 138.8%。

  (3)三四线城市土地市场冷清,销售分化

  土地市场明显降温。根据 Wind 数据,2020 年春节假期后四周,三线城市成交土地占地面积合计 1071.5 万平方米,较去年春节后四周减少52.0%;四周的土地溢价率分别为 0、14.4%、5.4%、9.6%,处于历史较低位水平。

  总体来说,房地产销售短期内承压。根据中指院数据显示,重点监测的21 个样本城市中,2020 年 2 月 24 日至 3 月 1 日,三四线代表城市成交面积同比减少 54.3%。

  具体看,房地产市场分化,都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。根据房管局数据,来自深莞惠、广佛肇、南京等 9 个都市圈的 14 个样本城市,2020 年 2 月 24 日至 3 月 1 日,商品房合计成交6269 套,同减 46.9%、环增 166.4%。同期,另外 14 个非都市圈样本城市,商品房合计成交 3279 套,同减 49.2%、环增 155.8%。

  在中心城市辐射带动下,都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强,交通基础条件更优,人口集聚潜力更大,疫情消退之后,房地产市场将较快回暖。典型如广佛肇都市圈内的佛山,2020 年 2 月 24 日至 3 月 1日合计成交 2332 套,环比大增 251.7%,市场回暖迹象明显。而同处广东省境内,但不在都市圈内的江门,2020 年 2 月 24 日至 3 月 1 日合计成交 107 套,环比增幅仅为 27.4%,市场恢复较缓慢。

  但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线,短期内房地产市场恐难恢复。典型如黄石、 黄冈、 孝感,虽然根据《武汉市城市总体规划(2017-2035)》,位列武汉都市圈,但受疫情影响,企业至今未复工,2020 年 1 月 27 日至 3 月 1 日,3 市商品住宅成交套数分别仅为 0、1、14。

  疫情冲击较大,应出台相应的稳地产政策

  维持土地市场平稳,具体举措包括:加大优质土地供应,适度放宽出让土地条件;降低土地竞买保证金比例;调整土地价款缴付方式或期限,允许延期或分期支付;适度放开土地款融资渠道。

  支持合理的购房需求,具体举措包括:一是适当调整房地产短期调控措施,支持刚需和改善型需求。部分城市首套房认定执行“认房又认贷”,且二套房首付比例较高,对合理的换房改善需求容易形成误伤;限价造成精装房改毛坯销售,使建筑品质倒退,不利于住房消费升级;部分城市限售时限最长达 5 年,抑制了住房自由流通。建议对一些短期调控手段进行适度微调,如首套房认定以购房时有无未结清贷款为准;精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准;缩短限售时限直至逐步取消,确保居民可自由换房改善。二是调整住房金融政策,保障合理自住需求的稳步释放。如加快按揭贷款资金发放,并在利率方面给予一定优惠;提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、推广公积金组合贷等。三是实施财税支持政策,如契税补贴、人才购房补助等。

  风险提示:疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经济的影响超预期

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