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央行最新定调,房地产信贷政策如何演变?

作者: 中国名师网 发布时间: 2021年11月25日 07:32:14

央行最新定调,房地产信贷政策如何演变?


央行最新定调,房地产信贷政策如何演变?


11月19日,央行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告,公布房地产贷款增速的同时,阐述下一阶段货币政策走向。

关于房地产方面的内容,央行提出目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同时,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。

短期内,居民按揭贷款将迎来边际改善,年底房地产市场或将有所转暖,但成交整体回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的准备,并积极开展“自救”,加强销售回款仍是第一要务。

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01

行业去杠杆成效渐显

去年,房企融资的“三道红线”正式落地,去年末房贷管理的“两道红线”落地执行,至此,房地产行业全面转向去杠杆,倒逼房企降负债、居民降杠杆。

据央行货币政策执行报告显示,房地产行业去杠杆成效初显,房地产贷款占比、个人住房贷款占比均已进入下降通道,三季度末分别跌至19.7%和27.1%。

具体数据显示,9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额51.4万亿元,同比增长7.6%,增速较6月末低1.9个百分点。其中,个人住房贷款余额为37.4万亿元,同比增长11.3%,增速较6月末低1.7个百分点;住房开发贷款余额为9.3万亿元,同比增长0.1%,增速较6月末低3.3个百分点。

从各项贷款占比来看,2021年三季度末,全国房地产贷款余额占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%,较2021年末再降1.6个百分点。其中,个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重跌至19.7%,较2021年末减少0.3个百分点。

图:2021年-2021年三季度房地产贷款余额、

个人住房贷款余额及占比(万亿元)

央行最新定调,房地产信贷政策如何演变?


数据来源:央行货币政策执行报告

02

过半到位资金来自销售回款

行业全面转向去杠杆的大背景下,基于部分规模房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显降低,房企境内融资出现了一致性的收缩。此外,国际评级机构批量下调中国房企信用评级,房企海外融资近乎停摆。

房企资金周转压力不断加剧,“促销售、抢回款”已成业内共识。

从国家统计局公布的数据来看,前10月,房地产开发企业到位资金16.7万亿元,同比增长8.8%。其中,国内贷款同比下降10%至2万亿,占比跌至12.1%;自筹资金同比增长5.1%至5.3万亿,占比跌至31.6%。此外,定金及预售款同比增长21%至6.2万亿,个人按揭贷款2.7万亿,同比增长9.7%,占比分别提升至37.2%和16%。

这意味着,国内贷款、自筹资金增长显著受限,定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源,企业对销售回款的依赖度持续提升。

图:房地产开发企业各项到位资金占比

央行最新定调,房地产信贷政策如何演变?


数据来源:国家统计局

2021年下半年以来,全国房地产市场持续降温,企业销售回款同样陷入增长困境,房企资金周转压力不断加剧。2021年10月,定金及预收款新增5351亿元,同比下降12.9%,个人按揭贷款新增2554亿元,同比增长1%,相较于上半年两位数以上的高增长态势可谓一落千丈。

图:2021年以来历月房企到位

资金中定金及预收款、个人按揭贷款(亿元)

央行最新定调,房地产信贷政策如何演变?


数据来源:国家统计局

03

按揭松动利好有限,房企仍需“自救”

近期,在央行两个“维护”定调下,短期居民按揭贷款迎来边际改善。

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